北平寶禪衚衕十三號原為清朝鄭王府，因居住者時常莫名死亡，成為北平十大凶宅之一。上海一對夫婦租下此宅，守夜老人給二人講了老宅的故事。八國聯軍入侵，鄭王之父因不讓洋人佔用宅院被洋人以馬拖死，從此宅中便有古怪。鄭王之子翁不務正業，鄭王也無可奈何。祭祖之夜，鄭王手腳痙攣而死。民國之後，翁迫於生計賣掉宅院，其母上吊而死，其妹不幸淪落妓院，一軍閥將軍贖她為妾，卻對她百般凌辱。其女長大後又受日軍侮辱，從此宅內常有女鬼夜哭……